“要停车位吗?32万一个,只能用40年的那种”业主听到气炸

每经记者:张蕊 每经编辑:陈旭

租期“20+20年”、一次性收费32.8万元——尽管“天价车位”的新闻屡见报端,不过北京市西城区信和嘉园小区因停车位而起的这场纠纷依然走入大众视野,并引发公众关注。

近日,每日经济新闻记者来到涉事小区,业主闫女士告诉记者,自4月下旬以来,辖区民警已数十次到该小区调解纠纷。

此外,针对该小区提出的车位“租20年赠20年”,北京冠领律师事务所主任律师周旭亮认为,根据《合同法》相关规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。这意味着,租赁车位20年后,业主的权益恐怕不能得到法律保护。

车库管理方易主后车位租金大涨

从西门进入小区后,一条白底黑字的标语——“宣和小航 无耻无信 无法无天 狼狈为奸”映入眼帘。这似乎也从侧面印证了闫女士所言不虚。

小区里张贴的标语 每经记者 张蕊 摄

标语中的“宣和”指的是该小区此前的车库管理方——北京宣和嘉美物业管理公司(以下简称“宣和嘉美”)。启信宝信息显示,该公司成立于2008年,注册资本100万元,经营范围包括物业管理、公共机动车停车场服务两项。去年3月15日,该公司的法定代表人、投资人、董事等事项出现多项变更。

“小航”即小航(北京)科技有限公司(以下简称“小航科技”),是小区目前的车库经营方,也是此次纠纷的主要当事方。启信宝信息显示,公司成立于去年4月12日,距今不到一年半的时间,注册资本1000万元。今年4月4日,该公司有两条工商变更,除地址由大兴区宏业路变更为西城区马连道南街外,经营范围去掉了“专业承包;施工总承包”两项。

图片来源:启信宝

建成于2006年的信和嘉园小区最初规划了两层地下车库,均为多层机械停车设备,共计400余个停车位。业主马先生向记者介绍,今年3月5日,宣和嘉美贴出通知告知业主:车库需要重新整修,要求小区地下二层业主挪车到旁边新年华购物中心停车,两个月后待整修结束可再将车开回停放。该层车主也根据通知要求,于3月12日前将车辆全部挪走。

4月25日,宣和嘉美称车库即将维修完毕,并将车库转手给小航科技管理。随后,小航科技贴出告示,声称B2层车库车位将以32.8万元的价格,对外预售无法取得产权的“40年车位使用权”,钱款需一次性付清,剩余车位再以每月1000元的价格对外出租。

“之前租金是每月450元,价格翻了一番还多,我们当然没办法接受。”闫女士说,而且改造后的B2层车库装修非常豪华,“我们只是想停个车,完全不需要装修得那么好。”

小区B2层车库 每经记者 张蕊 摄

每日经济新闻记者随后跟随几名业主来到地下停车场发现,B2层宽敞明亮、装修一新的平层停车位,与B1层设施老久的机械停车位形成鲜明对比,精致的吊灯、壁灯等各种灯饰,配备了卷帘门的封闭式车位也让随行的业主连连感叹,“这停车场俨然五星级酒店的配置。”

小区B1层车库 每经记者 张蕊 摄

记者看到B2层有不少停车位是空置的,对此业主张先生表示,由于不少车辆没有按规定交纳长期停车费,所以开不进来。目前停在B2的多是合同还没到期的,一些车主因为担心车开出地库后再也进不来了,所以只好不动车。

“现在这里的租金还是长租40年一次性付款32.8万元吗?”对记者的问询,业主纷纷给出肯定的答复。

记者随即来到小航科技办公区咨询租车位事宜。一名工作人员告诉记者,若汽车高度在1.5米以下可以租B1层,在12月31日之前租价都是450元/月,之后价格会上涨。他解释称,由于机械车位有使用期限,现在已经超期不安全了,本来B1也要改造,但业主不让拆,所以只能加强维修,“200多个车位每月450元的租金还不够维修费。”

“如果车高1.5米以上,想要大一点的车位,只能租小区一层底商外围的停车位,在宣和嘉美交费,每月600元或650元。”该工作人员说,B2层目前只有中租(租期20年)和长租(租20年送20年)两种,费用分别为19万和32.8万。

不过对于长租“一次性结清”的规定,该工作人员表示,虽然公司规定是这样,但其实“任何问题都能谈”,可以先交10万元定金先用着,过完年再交剩余的钱。

车库改建行为涉嫌违建

除了收费问题,业主马先生告诉记者,小航科技对车库的改造涉嫌属于违建。“原本B2层也是机械停车位,能停三层车,但经过装修改造,现在只剩一层,减少了100多个车位。”在这样的情况下,除了现有停放车辆以外,其余业主的车辆只好停到小区周边的停车场,然后再步行回到小区,十分不便。

不过在交谈中,小航科技的工作人员则对每日经济新闻记者表示,B2目前有101个车位,以前虽然是三层机械停车位,但由于“没有电机,高度不够,最小的小轿车都上不去”,所以三层实际上只能用一层,只有86个车位能停,这是开发商建设时候的遗留问题。

当记者问及为何不在三层的基础上进行改造时,该工作人员表示,因为“动不了土建,必须往下挖,机械车位高度才够,但是这样会危及建筑物本体。”此外,机械车位的改造比装修要贵,装修改造花费差不多150万元。

相关职能部门的通知或作出的答复 每经记者 张蕊 摄

在小区外的社区居委会门前宣传栏内,记者看到相关职能部门对小区停车位纠纷给出的通知和答复,落款分别有广外街道办事处、北京市规划和自然资源委员会西城分局、西城区城市管理综合行政执法监察局等。

其中,北京市规划和自然资源委员会西城分局的答复称,“经查,地下二层原机械车位已拆除,原预留坑已加横向隔板及步入式楼梯,造成车位减少。改建行为违反了相关规定,建议城管部门进行处理”。

西城区城市管理综合行政执法监察局的答复称,信和嘉园地下二层车库加建横向地板的改建行为涉嫌违法建设。经西城区规自委协查认定,信和嘉园地下二层停车位因改建造成机械车位设备拆除,减少停车泊位150个。依据《北京市机动车停车条例》第三十三条第一款“任何单位和个人不得违反规划将停车设施改作他用”,已对小航科技(北京)有限公司在信和嘉园地下二层车库改造期间,涉嫌违反规划将停车设施改作他用一事立案调查。

马先生告诉记者,有关部门答复业主说,拆除地下车库涉嫌违建,还在走程序。但公告栏内的通知张贴近一个月了,目前B2层的车位依然不能用。

事实上,为了合理利用道路停车资源,缓解居住停车矛盾,北京市采取了不少举措。记者注意到,就在7月14日,北京市交通委员会发布了《关于道路居住停车管理工作的意见(试行)》,要求各区政府负责指导街道办事处(乡镇政府)建立居住停车机制。

其中,街道办事处(乡镇政府)要组织开展好停车资源调查,指导、支持、协调开展停车自治管理和停车设施共享、挖潜、新增等工作;发挥专业规划设计单位、责任规划师的作用,通过规划解决好居住停车怎么停、怎么管的问题;组织居民参与道路居住停车认证条件等自治管理工作。

合同超过20年期限部分存在法律风险

在问及车位的产权归属时,北京冠领律师事务所主任律师周旭亮告诉每日经济新闻记者,从法律上来看,车位分为三种性质:专有车位、共有车位、人防工程改造车位。

我国物权法第七十四条中规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

根据该条法律规定可以看出,该规定第二款体现的是专有车位,即所有权归开发商所有的专有车位,第三款体现的是共有车位,即所有权归全体业主所有的共有车位。

《中华人民共和国人民防空法》第五条中规定:国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

该条法律规定体现的是人防工程改造车位,人防工程改造车位比较特殊,其所有权和使用权分离,人防工程改造车位的使用权属于投资者,一般情况下为开发商。

记者从广安门外街道办事处了解到,该小区的地下车库并非人防车位,其产权归属开发商所有。那么在此前提下,小航科技只能经营地下车库的使用权,而非产权。

业主石先生告诉记者,开发商在一开始只出售了极少的产权车位,目前大部分业主都是租用非产权车位。

然而,当被问及租车位的产权问题时,小航科技工作人员前后给出了不同的解释。

最初,工作人员明确对记者表示,产权在开发商手里。由于车库下面还有仓库,仓库跟车位是一个产权证,不能分割,仓库包含在地下停车库的面积里。“如果必须把产权转移到我们公司名下的话,公司就要多掏出几千万,把仓库买过来,但是仓库对我们来说没用,我们只经营车位。”

工作人员补充说,此外仓库也不能改造成车位。开发商当初建设时,规划是啥就是啥,不能随便改,除非所有利益相关方全部同意了才能改。

当记者再次咨询时,该工作人员却表示,由于是机械停车场,只有大的产权证,无法分割为单个的产权车位,所以车位只能租而不能卖。他向记者透露,目前该地下车库只有9个是开发商出售的产权车位,另外有很少一部分以“租20年赠20年”方式出租的车位,剩下绝大部分都是非产权车位。

不管是哪一种解释,对于业主来说,结果基本都是只能租而不能购买。至于改造之后的B2层车库,目前只能长租。

前述工作人员坦言,公司投入资金也需要回本,“不能说公司几千万元资金砸在这儿,我们就450元租给业主,说白了我们连自己(投入的)钱都不够。”

周旭亮告诉记者,合同法第二百一十四条规定:租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。不过在合同到期后,双方是可以续约的。

针对该小区提出的“租20年赠20年”,周旭亮认为,这有变相规避合同法第二百一十四条规定的嫌疑,对于业主来说,存在相关的法律风险。

该工作人员对记者表示,公司获得了40年的经营权,是开发商认可的。但此前北京卫视的报道中提到,开发商授权小航科技的权限仅为6年。

对此周旭亮表示,如果开发商授权小航科技的权限仅为6年,那么小航科技与业主的服务期限必然超过小航科技合法有权处理的期限,超过的期限属于无权处分,要等待开发商的追认,若开发商不予以追认,则超过的部分属于无效。建议业主承租车位时,可以要求小航科技出示其与开发商之间的授权合同,明确小航科技的权利期限。

如果小航科技拥有合法使用期限,在使用期限的期间,小航科技发生转让,按照法律规定,由接受转让的公司承受其权利义务,合同依然有效;如果小航科技在此期间,停止经营同时也无其他公司接受转让,业主只能通过起诉要求维护自己的合法权益。

长租价格显著高于当前月租价格

图片来源:摄图网(图文无关)

在每日经济新闻记者采访的过程中,多名业主表示,租金涨得太多,令人难以接受。

记者算了一笔账,若支付19万元长租20年,算下来每月相当于花费792元;若支付32.8万元长租40年,则相当于每月683元租金。与B1层当前450元/月的租金相比,未来长租的价格明显是更贵的。

“难道长租不应该比短租的更便宜吗?”对于记者的疑问,前述工作人员表示,按照投资理念来说,如果长租20年或40年,不用担心价格浮动,即便20年、40年之后每月租金涨到1000多元,合同期内永远都是签合同时候的那个价格。

该工作人员透露,开发商最初也有很少一部分车位是以“租20年赠20年”的方式租给业主的。“现在我们接手过来,这些业主之前租金是多少,现在还是一样,我们没有权利变。”

对于为何如此定价,该工作人员表示,这是参考了市场平均价,比如长租40年核算到每月是683元,这个价格就是参考小区周边5公里范围内的车位价格,目前这个价格是600~1000元,公司方面就取一个中间值,加上长期租赁的优惠,这样算下来就是这个价。

那么主管部门对于车位定价有无相关规定呢?

2014年12月发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》(下称《通知》)中明确,放开住宅小区停车服务价格。

而自2018年5月1日起施行的《北京市机动车停车条例》(下称《条例》)第二十八条也规定,本市对驻车换乘停车设施和道路停车实行政府定价,对其他停车设施实行市场调节价,可以根据地理位置、服务条件、供求关系等因素自主定价。

那么“自主定价”是否有可供参考的标准?是否意味着车库经营方可以随意定价?

对此周旭亮表示,发改委的《通知》就是为了不再控制部分服务价格,由合同双方主体自主协商选择,目前并无相关参考标准。不过,《北京市物业管理办法》第三十二条中规定,建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

《条例》第二十九条也明确:调整居住小区内业主共有的停车泊位收费价格时,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。违反规定,未按照规定程序调整居住小区停车收费价格的,由住房城乡建设部门责令限期改正,并处10万元罚款。

记者也注意到,《通知》同时指出,在放开价格时应要求各经营者严格遵守价格法等法律法规,合法经营,为消费者提供质量合格、价格合理的服务;严格落实明码标价制度,在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息;不得利用优势地位,强制服务、强制收费,或只收费不服务、少服务多收费;不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

无独有偶,近日,北京市朝阳区十里河附近的山水文园中园小区一名业主也对每日经济新闻记者反映,该小区山水文园物业管理公司目前正在进行同样的操作——以一次性35万元的价格买断一个车位50年的使用权。小航科技的工作人员也在与记者的交谈中透露,北京停车位紧张,这种(车库经营)企业发展比较快,“我们公司在北京有好几个项目,其中之一就在山水文园小区。”

8月26日,记者致电广外街道办,该街道办宣传部一名工作人员表示,目前街道办的职责是配合区房管局做好居民工作,具体进展需要和区房管局沟通。

记者随后以小区业主身份致电房管局,房管局物业科工作人员回复表示,街道办已经组织多次协调会,各个部门都参加了,目前规划和城管已经立案,现在正等最终的调查结果,具体时间还不掌握。

每日经济新闻