南宁星艺荟的“售后包租, 8年回本,5年回购”是场惊天骗局?

(本网讯) 7月是下半年的开始,这原本是个继往开来的日子,但在这个月的第一天,地处广西首府南宁市西乡塘区的“星艺荟广场”项目,却迎来了一波特殊的人群,他们是南宁星艺荟广场项目的受骗受害业主,大家拉着“黑心开发商,还我血汗钱!”、“无效合同,非法集资,恶意诈骗”、“希望政府支持我们弱势群体”等维权横幅,在空荡荡的广场上此起彼伏的呐喊着控告的口号……

据了解,2016年,在没有经广西金融办许可,也没有取得商品房预售许可证的情况下,广西广通投资有限责任公司(以下简称“广通公司”)采用“售后包租,8年回本,5年回购”的方式,公开销售位于南宁罗文大道15号“星艺荟广场”项目的公寓和铺面。

为了让售楼业绩快出成效,广通公司组织了声势浩大的销售团队,频繁出没南宁市区各个公园、商场、车站、地铁口、交通枢纽点;包括广西各市、县、乡镇人员流动密集的地方,他们也去散发宣传单页,摆摊销售并没有完整手续的商铺和公寓;此外,销售人员还以网络宣传、电话营销、海报、专车接送看房等方式,铺天盖地的通过促销活动和虚假宣传,诱骗居住在南宁市和广西各地的购房者到他们售楼部看房看铺。

来自桂林市的张琼方女士,就是一名典型的上当受骗群众。无固定工作的张琼方已至退休年龄, 2016年4到6月期间,她经常接到一个又一个促销电话,声称南宁市西乡塘区的星艺荟广场有格子铺卖,地段好,周边全是学校,校区就在广西艺术学院相思湖校区的对面,地理位置绝佳,且周边很多老师和教授都购买了。促销电话那头,还“贴心”地为张女士算了一笔经济账:南宁西乡塘区的门面租金是200-250元/每平方,现在星艺荟广场一楼的格子铺已售罄,剩下二楼餐饮也不多了。销售人员承诺:“我们的售楼部这几天搞活动,打折、优惠,大姐你赶紧过来看看”。

在售楼部工作人员天花乱坠的游说之下,张琼方开始心动了,她抱着试试看的心态来到售楼中心。销售顾问眼看着鱼儿要上钩,迅速加大火力介绍该地段如何之好,二楼的格子铺也没有多少了,“阿姨你也买几个养老,吃点租金,开发商、运营商是一个老板,他很有实力”。一自称是黄经理的小伙子还不忘火上浇油:“我妈也买了十几个铺子,花去了一百多万元,你也买几个养老,在八年之内还有多余的租金分红。你这么大年龄了,吃点租金,跟我妈一样跳跳广场舞该有多好”,黄经理指着合同说:“看看这几条,就是8年返本金的!”

看完这些所谓的“定心丸”条款,彻底打消了张琼方的防备心,她于是打电话跟女儿说:“想买几个铺子养老。”女儿出于孝心,马上信贷了50万元给张琼方购买铺子。张琼方原计划是用运营商返本租金有计划的还款,孰料不到是运营商严重违约,从2019年6月-9月份,两个季度只返了一半的租金,2019年12月份和2020年3月份,两个季度则一分都没给。

来自广西各地的还有一群中老年群众,经历和张琼方大致相似,大家都接到过各式各样的房产电话营销,或在不同地方的不同路段,通过一些房产广告了解到这个楼盘,还有是一些年轻人在人行道上举着广告牌,购房者看到价格特别优惠且还“售后包租”,就过来了解后,最后便掉进了对方事先设计好的陷阱,一辈子辛辛苦苦攒下来的血汗钱、养老养命钱,好不容易买了套房,眼睁睁看着就要这么“打水漂”了。

上述这一系列忽悠操作的背后,除了广通公司,还有广西星广德商业运营管理有限公司(以下简称“星广德公司”)的身影。据知情者透露,“广通公司”与“星广德公司”互为关联关系,两家法人李广、李柏共同谋划“星艺荟”项目非法集资套路。广通公司成立于2008年10月,代表人为李柏。2014年6月广通公司法人代表由李柏变更为李广;2015年8月星广德公司成立,法定代表人为李柏,并由其担任高管。2016年4月,“星艺荟”项目开始出售商铺及公寓。从时间节点及法人更迭来看,广通公司和星广德公司名义上是两个独立的公司,其实是一套人马。两个公司之间实质是关联公司关系。

在销售的诱骗下,不明真相的购房者与广通公司签订《商铺使用权转让合同》,合同约定:广通公司将南宁市西乡塘区罗文大道南侧,新村大道西面的星艺荟广场商铺,以及公寓的使用权转让给购房者,商铺使用权限为25年;同时,强制要求购房者与星广德公司签定了《星艺荟广场商铺委托管理合同》,将购房者购买的商铺及公寓委托该公司进行管理,管理期限自开发商交付之日起至2042年4月19日止。

有法律工作者一针见血指出,广通公司的行为,严重违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定:房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房,房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房,住建部明文禁止开发商“售后反租、以租代售”的行为。这些行为已经涉嫌非法集资、非法吸收公众存款。

上述人士认为,广通投资有限责任公司在没有经广西金融办许可,也没有取得商品房预售许可证情况下,就向社会不特定公众非法募集巨额资金,其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第一百九十二条的规定。早在2006年,国家就出台法律明确规定:严禁开发商售后返租的行为。根据《刑法》及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》,未经有关部门依法批准,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售,售后包租,约定回购,销售房产份额等方式非法吸收资金的,涉嫌刑法第176条指的非法吸收公众存款罪。

广通公司销售的商铺使用权转让,其实质就是政府三令五申禁止的非法集资活动,非法吸收公众存款,其性质极其恶劣,涉及受害人1000多名,涉及欺诈非法集资金额上亿资金。广通公司获取了欺骗来的销售收入后,将其应承担的法律责任和义务,通过强行要求购房者签订《星广荟广场商铺委托管理合同》,从而“合法”转嫁到了星广德公司头上。实际上,星广德公司是个空壳公司,其资金及管理完全不能承担起这个运营重任,广通公司不是从资金和管理上扶持星广德公司,而是采取放任自流的方式,甚至蛊惑购房者状告星广德公司,使其破产清算。

业内人士分析,从公司法的角度看,破产清算后果就是星广德公司由于负资产,清算后购房一方将血本无归。广通公司和星广通德公司合伙以售后返租、保本回购的形式作为诱饵非法集资诈骗,广通公司侵吞大家的血汗钱后,采用金蝉脱壳方法,逃避法律责任,这完全是一起有预谋的、有目的诈骗事件,李广、李柏以及两个关联公司的高级管理人员就是活脱脱的诈骗团伙。

前文提到过的张琼方女士,目前已造成无法按计划还款而被银行追款局面,她无奈之下,多次去电联系运营商,但对方都不接电话,等她从桂林抵邕上门讨个说法时,接待员则淡定的告诉张琼方,现在商铺处于培育期,同时讲一些完全与合同无边不负责任的话,简直是拿合同当儿戏,接下再最后就没有了下文。对此,上当受骗的受害者们呼吁,要求严厉打击广通公司和星广德公司非法集资诈骗、非法吸收公人存款,诈骗老百姓血汗钱的行为,为广大购房群众伸张正义,追回损失!

十分吊诡的是,在这出偷天换日的大戏中,就有人知法犯法、明知故犯——广通公司一名股东是广西某家律所的律师,被购房者称之为“钻营法律漏洞,损害百姓利益”!作为法律专业人员,其深知哪些行为违法,哪些属于犯罪。但其利欲熏心,违反律师法和律师职业操守,维护广通公司的犯罪行为,在明知三产房法律法规不允许上市销售的情况下,仍然积极出谋献策,为该公司研究制定出专门骗人的《商铺使用权转合同》、《星艺荟广场商铺委托管理合同》虚假合同捆绑销售,诱骗广大中老年人进行非法集资诈骗。

这名深谙法律知识的股东,积极为广通公司出主意钻法律法规空子,他知道如何规避《公司法》,让受害业主将购商铺款以刷P0SS机的方式,进入其它公司或是股东私人账户,而不是打进公司对公账户,方便偷逃税款以及受害人状况公司时,公司以没钱为由逃避责任。在明知广通公司非法吸收公众存款是触犯刑法的情况下,仍然作为股东参与该公司非法集资行为,是非法集资诱骗的同伙。

此外,根据国家法律及相关规定,三产用地上的物业没有产权,不能出售。广通公司采用欺诈手段,与群众签订了违反法律规定的《商铺使用权转让合同》约定,将铺面及公寓的使用权转让给购房者,其土地使用权属于村委,广通公司没有所有权,出售行为是合同欺诈,为无效合同。

2016年至今,广通公司没有办理商铺验收交铺手续,合同存在标的不清,面积不符的欺诈性。《合同法》214条规定:租赁期限不能超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。《星艺荟广场商铺委托管理合同》中约定,转让商铺的使用权25年,该条款违反了《合同法》的规定。

从整个事件复盘来看,可以说广通公司与星广德公司以欺诈手段非法集资,涉及非法吸收公众存款金额过亿元,涉及受害者上千人,那些本想使养家、养老钱保值增值,不至于在通货膨胀中资金缩水的购房者们,这么鼓捣后“被返贫”了,连养家糊口都成问题,养老养命钱没了,等于把他们推上了绝路,他们未来的日子怎么过?他们的后半生怎么办?这些都是摆在台面绕不开的现实问题!

实际上,作为广西的首善之区,南宁市此前就开展过一轮整治小产权房的行动。数据显示,南宁的小产权房在沙井片区、经开区、长堽路均有分布,而高发在于高新区,这些小产权房的共同点是没有预售证,土地性质是集体土地。在销售时,把低价的原因解释为“有政府优惠政策”、“属于内部认购房源”、“不做广告节省成本”等等。另外,置业顾问会回避土地性质等相关问题,拿出一份“合作建房协议”做挡箭牌,并且无法承诺一定能够办理房产证。   当时,打开电脑,可以看到满屏打着“3字头”旗号的广告宣传,堪称“3”字头震撼入市,可谓是在南宁房地产市场杀出一条“血路”,比同一地段低出1-2千的楼盘价格,着实令不少购房者心动,然而好戏不长,被坑时代来临,各房地产网站随后接到协查通报,文件中涉及到心圩片区三产用地21个小产权房项目,其中星艺荟广场、科*时代广场、嘉*时代广场、和德*天地、华*时代广场、荣*星城国际、高新*号等3字头楼盘全部被点名下架。星艺荟广场在“黑名单”中赫然上榜。

有业主质疑,纵观整个事态的发展,南宁星艺荟广场所谓的“售后包租,8年回本,5年回购”承诺,完全就是一场精心设计好的惊天骗局,在这个过程中,运营商就静候各地购房者入局。6月25日,南宁星艺荟广场广大受害业主出具了一份控告书,要求上级部门严肃立案调查此事,他们相信,最终纸包不住火,罪恶终究会大白于天下。

本网将继续跟进和关注该事态的进一步发展。